Apakah Rent-To-Own Rumah dan Penjual-Pembiayaan 'New Bank for?

Apakah Rent-To-Own Rumah dan Penjual-Pembiayaan 'New Bank for?

Sewa-untuk-sendiri dikenal dengan banyak nama, baik itu tanah kontrak, kontrak untuk perbuatan, sewa dengan opsi, pemilik membawa kembali, istilah pemilik, pembiayaan penjual, sewa dengan opsi dan sebagainya. Istilah serupa di mereka misi-yaitu, penjual real estate menawarkan pilihan kreatif kepada penyewa / pembeli. Sarana mencapai tujuan yang mungkin dengan salah satu syarat tersebut, banyak yang memiliki definisi hukum yang mungkin berbeda dari negara bagian. Untuk artikel ini saya akan menempel pada lebih dikenal "sewa-untuk-sendiri 'dan menawarkan kepada pembaca gambaran yang luas dari unsur-unsur konsep.

Dalam setiap real estate (sewa-untuk-sendiri) transaksi ada pembeli dan penjual, disepakati harga dan persyaratan. Dalam penjualan khas (bank dibiayai) para pihak menyepakati harga, tanggal penutupan diatur dan langkah pemberi pinjaman dalam (jika diperlukan). Penjual mendapatkan uang tunai, pembeli mendapat perbuatan dan itu adalah kesepakatan yang dilakukan. Tidak begitu sewa-untuk-sendiri.

Misalnya, sewa perjanjian sendiri dapat memiliki harga yang bervariasi. Ini adalah praktek umum di antara investor seperti penulis ini yang menjual sewa untuk memiliki properti. Jadi apa yang 'variabel harga' artinya? Beberapa tahun yang lalu ketika harga rumah menuju tahunan ada nilai yang signifikan dibuat hanya dengan harga beringsut lebih tinggi. Sebuah rumah $ 300.000 mungkin naik ke $ 360.000 hanya dalam waktu dua atau tiga tahun. Sebuah sewa cerdas untuk pembeli sendiri yang terkunci dalam tiga tahun sebelumnya bisa kas keluar dan banyak melakukan.

Variabel ide harga dasarnya adalah negosiasi antara pihak-pihak untuk menetapkan bagaimana nilai masa depan akan dibagi. Penjual mungkin memiliki klausul dalam perjanjian yang menyatakan bahwa untuk setiap tahun penyewa adalah perjanjian sewa-untuk-sendiri harga rumah harus disesuaikan dengan CPI (indeks harga konsumen). Atau mungkin memiliki klausul yang mengatakan harga jual yang akan ditetapkan di beberapa titik di masa depan waktu (katakanlah tiga tahun) yang ditentukan oleh penilaian yang dapat diandalkan. Dalam kedua pembeli dan penjual skenario dapat bernegosiasi semua variabel.

Daerah lain negosiasi adalah jumlah pembayaran dan uang muka. Pembayaran bulanan dapat diperlakukan sebagai hanya menyewa dengan apa-apa yang terjadi terhadap saham di masa datang, atau dapat bahwa keseluruhan pembayaran berjalan menuju kepala sekolah sehingga mengurangi saldo terutang dengan jumlah tersebut seperti pembayaran.

Adapun uang muka itu adalah daerah lain mengiris dan dicing resep sewa-untuk-sendiri. Meskipun ada banyak skenario yang paling khas adalah pembeli yang biasanya agak pendek dari pembayaran tunai bawah (tidak selalu tentu saja) dan dapat bernegosiasi dengan penjual untuk istilah uang muka. Saya telah melihat hal-hal perdagangan pembeli nilai, seperti mobil klasik untuk uang muka. Uang muka bisa apa saja dari mana kedua pihak setuju. Dalam beberapa sewa untuk memiliki perjanjian penjual dapat menerima sebagian pembayaran bulanan untuk pergi ke arah uang muka sehingga memberikan pembeli masa depan 'rekening bank' yang menarik untuk tujuan melunasi penjual dengan mendapatkan hipotek bank tradisional .

Salah satu kunci dan keindahan sewa untuk memiliki adalah ini 'fleksibilitas' antara pembeli dan penjual, yang umumnya keterlaluan oleh pemberi pinjaman kelembagaan di tingkat pinjaman perumahan. Para pembeli dan penjual memiliki semua ruangan ini untuk bernegosiasi dan itu semua baik dan bagus namun dalam pertandingan akhir di mana perjanjian sering berantakan.

Pada akhir permainan itu adalah bahwa sebagian atau ayat (s) dari perjanjian penjualan yang menyatakan kapan dan bagaimana pembeli akan kas keluar penjual. Sekarang mungkin bahwa dalam pemilik dibiayai kesepakatan di mana penjual menciptakan catatan hipotek, perbuatan properti kepada pembeli dan penjual pada dasarnya 'bank. " Dan ini dapat disusun sebagai pinjaman dari apapun istilah yang disepakati, mengatakan tingkat bunga 7% diamortisasi hipotek 30 tahun.

Di sisi lain perjanjian bisa lebih dari kesepakatan yang khas di mana pembeli setuju untuk istilah (katakanlah 2-5 tahun) dan pada akhir masa harus kas keluar penjual. Bagaimana pembeli cashes keluar penjual harus selalu jelas dalam perjanjian. Perjanjian tersebut mungkin membaca bahwa pembeli akan membayar saldo karena pada seperti dan tanggal tersebut, hukuman (atau biaya) yang karena tidak mematuhi ketentuan perjanjian adalah sebelumnya dari setiap turun uang pembayaran, sewa kredit dan aktual nilai tunai perbaikan rumah yang dikeluarkan oleh penyewa / pembeli.

Hal ini di akhir permainan ini yang lebih dari beban pembeli. Karena jika pembeli tidak bisa datang dengan uang untuk menyelesaikan ketentuan perjanjian penjual mungkin dapat hanya mengusir penyewa pada titik waktu dan ulangi seluruh proses dengan yang lain penyewa / pembeli.

Penting untuk diingat bahwa ini hanyalah stroke luas keseluruhan sewa untuk industri rumah tangga sendiri. Ada banyak undang-undang yang membahas sewa-untuk-sendiri (baik itu sewa beli, kontrak tanah, dll) dan mereka bervariasi oleh negara. Undang-undang ini dapat dan akan memiliki kata akhir dalam hal terjadi sengketa antara pembeli dan penjual.

Dalam banyak situasi penjual dapat menjadi investor yang berkaitan dengan praktek penjualan dengan cara ini telah 'berada di sana, melakukan itu'. Kebanyakan pembeli, jika baru untuk permainan yang jelas dirugikan, hanya karena mereka biasanya lebih bersemangat dari para pihak, dan dialah yang menanggung keterikatan emosional dengan kesepakatan yang beresiko tidak meluangkan waktu untuk memeriksa menangani.

Itu dikatakan selalu disarankan untuk masing-masing pihak sebelum menandatangani pada garis putus-putus untuk mendapatkan review perjanjian mereka dengan setidaknya seorang ahli rto, dan bila diperlukan pendapat hukum, sebaiknya dengan seorang pengacara yang mengkhususkan diri dalam real estate.

Pada akhir hari program sewa-untuk-sendiri merupakan win-win asalkan para pihak untuk kesepakatan pergi dengan mata terbuka lebar dengan pemahaman yang jelas tentang jalan mereka akan segera melakukan perjalanan bersama-sama. Ketika bank tidak meminjamkan sewa kepada penjual sendiri sering dapat menjadi pilihan terbaik sebagai lender of last resort.

Aman teman-teman saya.

Bud Spofford,